Assim decidiu, por unanimidade, a Quarta Turma do STJ, no julgamento do AgInt no REsp 2.159.971-SP, realizado em 15/06/2026. Do respectivo acórdão, relatado pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira, destaca-se o seguinte:
“A controvérsia cinge-se à legalidade do percentual de retenção aplicado pela vendedora em razão da rescisão contratual decorrente da inadimplência do comprador, especialmente quanto à possibilidade de fixação da retenção no patamar máximo de 50% da quantia paga.
Uma vez estabelecida a responsabilidade do comprador pela rescisão, emerge o direito de retenção pela vendedora de determinado percentual sobre a importância paga, como forma de indenizá-la pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento.
No caso, é incontroverso o fato de a rescisão contratual ter sido motivada pela inadimplência do comprador, em razão das dificuldades financeiras que inviabilizaram a continuidade do negócio nos termos avençados. Por essa razão, é integralmente aplicável ao caso o art. 67-A, II e § 5º, da Lei n. 4.591/1964, que estipula as penas decorrentes do distrato, estabelecendo os limites máximos de 25% e de 50% para a retenção.
Em sentido contrário ao adotado pelo Tribunal de origem, que entendeu ser abusivo o percentual de 50%, o art. 67-A, § 1º, da Lei do Distrato estabelece expressamente que, para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.
A Corte estadual deixou de considerar, nesse contexto, que o empreendimento abrange patrimônio de afetação, circunstância que autoriza a fixação da retenção no percentual de até 50% da quantia paga, ampliado a penalidade prevista no art. 67-A, caput, II, da Lei n. 4.591/1964.
Esse dispositivo foi introduzido no ordenamento jurídico pela Lei n. 13.786/2018, quase três décadas após o início da vigência do Código de Defesa do Consumidor, tendo como propósito justamente refletir as especificidades do regime da incorporação imobiliária sujeita ao patrimônio de afetação.
Não se trata, destarte, de uma norma em conflito com a legislação consumerista ou com o Código Civil, mas de regramento que, considerando a proteção ao consumidor, buscou a compatibilização dos interesses envolvidos por meio de critérios objetivos para a retenção nos casos de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do comprador.”
Fonte: STJ (Informativo de Jurisprudência)
(21/07/2026)