Assim decidiu, por maioria, a Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema 1391 de Recursos Repetitivos, realizado em 13/05/2026. Do acórdão vencedor, relatado pelo Ministro Raul Araújo, destaca-se o seguinte:
“A controvérsia posta no Recurso Especial Repetitivo consiste em definir: “se as despesas/débitos/cotas condominiais anteriores à recuperação judicial são considerados créditos extraconcursais ou concursais, à luz dos artigos 49 e 84 da Lei n. 11.101/2005.”.
A respeito do tema, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça tem adotado entendimento, até há pouco consolidado na Corte, no sentido de enquadrar na categoria de crédito extraconcursal aquele correspondente às cotas condominiais.
Por sua vez, a Terceira Turma do STJ, que antes também acolhia o entendimento consolidado, adotou nova compreensão, baseada no critério temporal (e não mais na finalidade) como parâmetro exclusivo ou prevalente de sujeição do crédito condominial aos efeitos da recuperação judicial. Assim, passou a entender que os créditos condominiais vencidos antes do pedido de recuperação judicial são créditos concursais, nos termos do disposto na regra do art. 49, caput, da Lei n. 11.101/2005 e da abrangência do Repetitivo – Tema 1051/STJ: “Para o fim de submissão aos efeitos da recuperação judicial, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador.”.
Ocorre que, por ocasião do julgamento do REsp 1.929.926/SP, a Segunda Seção do STJ, em execução de crédito decorrente de cotas condominiais inadimplidas, movida por condomínio edilício, admitiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação dos débitos condominiais incidentes sobre o próprio bem, esclarecendo que o credor fiduciário, titular da propriedade resolúvel, ostenta, “em última análise, a posição de condômino” e não pode ser dispensado do pagamento das cotas. Na oportunidade, fez-se também alusão comparativa ao contrato de locação e à inviabilidade de exonerar-se o locador e o imóvel locado, na hipótese de dívidas condominiais inadimplidas por locatário contratualmente obrigado, sempre em prejuízo de terceiros não contratantes.
Assim, caso se entenda que as cotas condominiais constituem crédito concursal, também nesse caso quem irá suportar, na prática, os débitos submetidos ao plano de recuperação serão o condomínio edilício e os demais condôminos, pessoas completamente estranhas às relações mercantis e aos trâmites do processo de recuperação judicial, as quais, certamente, nem sequer se habilitarão como credoras da sociedade em crise (arts. 346 e 349 do Código Civil). Na prática, a sociedade em recuperação judicial jamais pagará a dívida.
No contexto considerado, em que se tem crédito eminentemente civil e propter rem, de matriz regida pelo Código Civil, embora não tenha sido expressamente contemplado pelo legislador da recuperação judicial empresarial, reputa-se de pouca relevância a distinção técnica entre os institutos empresariais da falência e da recuperação judicial para fins de enquadramento dos encargos condominiais civis no conceito de “despesas necessárias à administração do ativo”, previsto no art. 84 da Lei de Recuperação Judicial e Falência – LRF.
Dessa forma, mostra-se despicienda a discussão acerca do momento do fato gerador para efeitos de submissão aos regimes da Lei n. 11.101/2005, tal como estabelecido no genérico Repetitivo – Tema 1051/STJ. As relações disciplinadas pela Lei n. 11.101/2005 incidem sobre créditos oriundos sobretudo de atividades empresariais, não se sobrepondo a direitos de terceiros não contratantes, regidos por regulamento próprio, como as relações entre condomínio edilício e condôminos.
Nessa senda, as despesas condominiais, por sua natureza propter rem, inserem-se no conceito de “despesas necessárias à administração do ativo”, previstas no art. 84, III, da LRF, representando custos essenciais para a manutenção e preservação do bem que integra o patrimônio da recuperanda. Tal característica justifica seu tratamento como crédito extraconcursal, independentemente do momento de sua constituição.
A natureza propter rem das taxas condominiais as vincula objetiva e diretamente ao imóvel e não à situação subjetiva e indireta da pessoa do devedor, o que reforça seu caráter extraconcursal. Destarte, não obstante o mencionado art. 84 seja referente ao processo falimentar, é plenamente possível sua aplicação, por analogia, também aos casos de recuperação judicial, em se tratando de despesas condominiais, tendo em vista integrarem o conceito de “despesas necessárias à administração do ativo”.
Dessa forma, os débitos condominiais, por possuírem natureza propter rem e, por isso, configurarem créditos extraconcursais, não se submetem aos efeitos da recuperação judicial, tampouco à habilitação de crédito ou à suspensão das ações e execuções. Tais verbas não são atingidas pela suspensão do período de blindagem (stay period), impondo-se o prosseguimento dos feitos executivos.
Nessa toada, os créditos extraconcursais podem ser executados paralelamente à recuperação judicial, sendo competente o Juízo recuperacional apenas para o controle dos atos constritivos sobre bens indispensáveis ao soerguimento, circunstância que implicará apenas eventualmente a suspensão de processos executórios.
Com isso, firma-se a tese repetitiva do Tema 1391/STJ: “Os débitos condominiais, mesmo anteriores ao pedido de recuperação judicial, são créditos extraconcursais, não se submetendo ao Juízo da recuperação judicial, podendo ser executados no Juízo cível competente.”.”
Fonte: STJ (Informativo de Jurisprudência)
(19/05/2026)