Assim decidiu, por maioria, a Quarta Turma do STJ, no julgamento do REsp 2.004.822-RS, realizado em 29/11/2023. Do respectivo acórdão, relatado pelo Ministro Marco Buzzi, destaca-se o seguinte:
“A controvérsia atinente ao prazo prescricional aplicável à pretensão de reembolso de despesas efetuadas por coproprietário (condômino) com a manutenção da coisa em estado de indivisão.
No Direito Civil pátrio, há quatro tipos de condomínios: voluntário, necessário, edilício e de lote, e a multipropriedade.
O condomínio necessário tem previsão no art. 1.327 do Código Civil, e está diretamente relacionado ao direito de vizinhança, por dizer respeito a bens que separam propriedades e são de uso comum, como paredes, cercas, muros.
O condomínio edilício e de lote, regulamentado pelo Código Civil e pela Lei nº 4.591/64, conceitua-se como edificação que possui partes de propriedade exclusiva/particular – que só pode ser usufruída pelo proprietário – e partes de propriedade comum. A instituição do condomínio edilício e de lotes se dá por documento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, no qual deve constar a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; e o fim a que as unidades se destinam.
A multipropriedade é um regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada, podendo ser instituída por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.
O caso concreto se amolda ao condomínio voluntário, que tem previsão no art. 1.314 e seguintes do Código Civil e se constitui quando duas ou mais pessoas são proprietárias do mesmo imóvel de forma espontânea.
Nessa modalidade, cada consorte é proprietário de uma fração ideal do todo, pois os condôminos são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes. Todos os condôminos possuem os mesmos poderes de usar, gozar, dispor e reaver, independentemente da fração ideal de cada um, bem como, os mesmos deveres, de manter a integridade do bem, pagar os impostos e taxas que sobre ele recaem, entre outros aspectos.
Aqui, não há como cogitar em enriquecimento sem causa ou em responsabilidade extracontratual, vez que as obrigações e direitos inerentes ao condomínio estabelecido entre os detentores de uma fração ideal, ainda que não especificada, são de ordem pessoal.
Para que se possa aventar a ocorrência de prescrição de pretensão fundada em enriquecimento sem causa, é imprescindível verificar o enriquecimento de alguém, o empobrecimento correspondente de outrem, a existência de relação de causalidade entre ambos, a ausência de causa jurídica e a inexistência de ação específica.
A pretensão do condômino de reembolso de despesas efetuadas com a manutenção da coisa comum tem causa jurídica certa, vez que decorre da relação contratual (ainda que verbal ou presumida) existente entre os coproprietários daquele bem em estado de indivisão. A causa jurídica é oriunda da própria relação que os condôminos tem entre si e da sua obrigação para com a coisa.
Nesse sentido, há causa jurídica, por força da expressa dicção do art. 1.315 do Código Civil, o qual estabelece que o “condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”, somente podendo o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas se renunciar à sua parte ideal, conforme dispõe o artigo 1.316 do mesmo diploma.
Assim, tendo em vista que, no caso, a pretensão do reconvinte é de reembolso de valores com os quais arcou – sozinho – para a manutenção e conservação da coisa comum, é imprescindível a aplicação, na hipótese, do prazo geral estabelecido no ordenamento civil: (20 anos) pelo Código Civil de 1916 (art. 177) e 10 anos pelo Código Civil de 2002 (artigo 205), porquanto ausentes os requisitos para autorizar o enquadramento do caso em hipóteses legais específicas para as quais o legislador ordinário foi expresso ao estabelecer interregnos pontuais menores para o exercício da pretensão fundada em enriquecimento sem causa, ato ilícito ou responsabilidade extracontratual.”
Fonte: STJ (Informativo de Jurisprudência)
(19/12/2023)